Beschluss des Landesparteirates 

Die Lage: Der Wohnungsmarkt in NRW

Die Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen entwickeln sich regional sehr unterschiedlich. Während viele wachsenden Städte etwa in der Rheinschiene schon heute von knapper werdendem Angebot und hohen Preisen geprägt sind, weisen die Wohnungsmärkte z.B. im nördlichen Ruhrgebiet eine schrumpfende Bevölkerung, Wohnungsleerstände und stabile Preise aus. Auch in den kommenden Jahren wird sich diese Entwicklung weiter fortsetzen.
Entgegen der landläufigen Annahmen wird der Wohnungsbedarf in Nordrhein- Westfalen nicht sinken, sondern insgesamt weiter steigen, denn laut Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik wird die Zahl der Haushalte auch in den kommenden 20 Jahren weiter zunehmen.
Bereits in den letzten 5 Jahren lag die Bautätigkeit in NRW insgesamt deutlich unter dem Bedarf, und zudem lag der Schwerpunkt dabei auf der Schaffung von 1- und 2-Familienhäusern. Damit ist in den kommenden Jahren insbesondere in den Wachstumsregionen Nordrhein-Westfalens mit einer z. T. deutlichen Verknappung und Verteuerung des Mietwohnungsangebots zu rechnen.
Zu Zeit unterliegen nur noch rund 800.000 geförderter Mietwohnungen in Nordrhein- Westfalen einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Damit stehen heute noch für knapp 10 % aller Haushalte entsprechend preiswerte Wohnungen zur Verfügung. Nach Schätzungen der Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes (WFA) wird sich der Bestand preisgebundener Mietwohnungen in den kommenden !0 Jahren mehr als halbieren, so dass dann nur noch für weniger als 5 % aller Haushalte entsprechender Wohnraum bereit steht. Damit, so die Analyse der WFA, werden sich insbesondere für einkommensschwache Haushalte vor allem in den Ballungsgebieten zunehmend Engpässe auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Angesichts der Tatsache, dass die Zahl armer Haushalte deutlich zunimmt, besteht also vor allem in den wachsenden Regionen Nordrhein-Westfalens für einkommensschwache Haushalte die reale Gefahr einer neuen Wohnungsnot.

Mieterinnen und Mieter als Handelsware: Wohnungsverkäufe in NRW

Nach einer Studie der Deutschen Bank Research aus dem Mai 2005 waren zu diesem Zeitpunkt von den bundesweit vorhandenen 40 Millionen Wohnungen rund 3,6 Millionen Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand (Kommunal- oder Landesunternehmen). In den vergangenen fünf Jahren sind rund 600.000 Wohnungen zum größten Teil an Anlagegesellschaften verkauft worden. Der Studie zu Folge ist zu erwarten, dass bis zum Jahr 2010 Wohnungsbestände in einem Gesamtvolumen von rund 1 Million Wohnungen verkauft werden.
Der Wohnungsmarkt, der in NRW traditionell sehr stark von lokalen oder regionalen Wohnungsunternehmen sowie am Ort wohnenden Privateigentümern geprägt war, befindet sich in einem strukturellen Wandel. Ausländische Investoren haben den deutschen Wohnimmobilienmarkt zunehmend für sich entdeckt und kaufen große Wohnportfolios der öffentlichen Hand sowie von privaten Unternehmen.

Die mit Abstand umfangreichsten Transaktionen in den letzten beiden Jahren waren die Unternehmensverkäufe der Viterra an die Deutsche Annington mit 138 000 und der GAGFAH an Fortress mit 82 000 Wohnungen. Die Käufer sind international agierende Investmentfonds, so genannte "Private Equity Fonds". Private Equity Fonds sind inhabergestützte Beteiligungsgesellschaften, die Gelder institutioneller Anleger einsammeln und in geschlossenen Fonds zusammenfassen.

Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass sich die neuen Investoren im Regelfall nicht langfristig am Markt engagieren werden. Es wird erwartet, dass das Engagement allenfalls zwischen 5-10 Jahre andauern wird. Jüngste Vorgänge in Essen zeigen deutlich, wo die Reise hingeht: Vor zwei Jahren wurden 40.000 Wohnungen von Thyssen-Krupp an die amerikanische Bank Morgan-Stanley verkauft, die sie in ihrer Gesellschaft IMEO parkte und jetzt für 2,1 Milliarden Euro an die französische Fonciere Des Regions (FDR), einen französischen REIT, weiter gibt. Wohnungen werden zur Handelsware, über den mehrfachen Eigentümerwechsel drohen den Mieterinnen und Mietern Mieterhöhungen und Verluste eines Teiles ihrer Rechte.
--umbruch--

Landesregierung plant Wohnungsverkäufe im großen Maßstab

In NRW steht nun einer der bislang größten Wohnungsverkäufe bevor.
Aktuelle Planungen der schwarz-gelben Landesregierung sehen den Verkauf der LEG NRW mit rund 100.000 Wohnungen einschließlich rund 46.000 bei den mit der LEG verbundenen Tochterunternehmen, wie z. B. der Ruhr-Lippe, vor.
Gegen die Verkaufspläne der Landesregierung hat sich die "Volksinitiative Sichere Wohnungen und Arbeitsplätze" gebildet, die durch ein breites Bündnis aus u.a. Mieter- und Belegschaftsvertretungen, wie auch von den GRÜNEN in NRW unterstützt wird.

Die GRÜNEN in NRW stehen bei dem Widerstand gegen den LEG-Verkauf an der Seite der Mieterinnen und Mieter sowie der Beschäftigten bei der LEG und deren verbundenen Unternehmen, wie z. B. der Ruhr-Lippe. Die Partei hat deshalb in den 70 vergangenen Wochen mit zahlreichen Infoständen, Presseerklärungen und Unterschriftensammlungen die Volksinitiative "Sichere Wohnungen und Arbeitsplätze" in ihrem Bemühen unterstützt, den bislang größten Ausverkauf sozialgebundener Wohnungen in NRW zu verhindern. Die Landtagsfraktion der GRÜNEN hat im September 2005 einen Antrag gegen den LEG-Verkauf gestellt und in der Folge bei der Vorbereitung für die Gründung der Volksinitiative wesentliche Unterstützungsarbeit geleistet.

Mieterinnen und Mieter als Spekulationsobjekt: Real Estate Investment Trusts (REITs)

Im Januar 2005 hat die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) ihren Abschlussbericht zur Einführung eines Deutschen Real Estate Investment Trust (German- REIT) vorgelegt.
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind in den USA eine Rechtsform für Investmentgesellschaften, die insbesondere in Immobilien oder Teilsegmente des Immobilienmarktes investieren. Sie schütten 80 bis 95 Prozent ihrer Gewinne an ihre Anteilseigner aus. Seit dem Jahr 2003 existiert diese Investmentform auch in Frankreich.

Die Eckdaten einer German-REIT-Struktur (G-REIT) sollen wie folgt aussehen:

• Die Rechtsform als börsennotierte Kapitalgesellschaft (REIT AG).
• Die Gewinne der Gesellschaft sind steuerfrei.
• Der laufende Gewinn wird zu mind. 90 % an die Anteilseigner ausgeschüttet.
• Die Versteuerung erfolgt auf der Seite der Anteilseigner.

Durch die REITs ist aber jetzt eine erhebliche steuerliche Entlastung bei der Aufde   95 ckung der "stillen Reserven" aus Immobilien vorgesehen. Die Gewinne aus der Aufdeckung der stillen Reserven für Zwecke der Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer sollen nur zur Hälfte angesetzt und können bei einer Verrechnung mit Verlustvorträgen sogar auf Null gesetzt werden. Ein mögliches anfallendes Steueraufkommen soll zinslos gestundet und auf drei Jahre verteilt werden. Nach den dargestellten Eckpunkten für den deutschen REIT (G-REIT) sollen die Gewinne des Unternehmens steuerfrei sein und die Finanzämter eine Besteuerung auf der Anlegerseite vornehmen.

Diese Veränderung der Besteuerungsquelle lässt folgenden Sachverhalt außer Acht: Soweit der Anteilseigner im Inland sitzt, ist die Verlagerung der Besteuerung auf der Anlegerseite kein Problem. Hat der REIT-Anleger aber seinen Sitz im Ausland, wird der steuerliche Zugriff unter den Bedingungen des internationalen Steuerrechts kompliziert und kann auch ins Leere laufen. In dem Bericht "Steuerliche Aspekte der Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland" der Bund- Länder-Arbeitsgruppe (BLAG) wird aufgezeigt, mit welchen Konstruktionen eine steuerliche Erhebung umgangen werden kann:
REITs beinhalten also einen gefährlichen steuerpolitischen Sonderstatus, der das Steuerrecht deutlich komplizierter macht..Zusätzlich sind erhebliche Steuerausfälle durch das internationale Steuerrecht zu erwarten. Die Erfahrungen in Frankreich belegen dies. Nach unterschiedlichen Presseberichten sollen sich die dortigen Ausfälle
115 zwischen 220 Millionen Euro bis hin zu 2 Milliarden Euro bewegen.
Durch die steuerlichen Vorteile von REITs würden Wohnungsbestände einem ständig wiederkehrenden Verkaufsdruck ausgesetzt sein. Die Umschlagsgeschwindigkeit des bisher langlebigen Wirtschaftsgutes Wohnung würde rapide zunehmen.

Ein wirkungsvoller Schutz der Mieterinnen und Mieter wäre mit Sozial- und Härteklausel bei ausschließlich renditeorientierten REITs nur begrenzt erreichbar
Von Seiten des Bundesfinanzministeriums war zur Umsetzung der Koalitionsvereinbarung geplant, mit Wirkung zum 1. Januar 2007 per Gesetz REITs in Deutschland einzuführen. Im Dezember dieses Jahres sollte hierzu die Beschlussfassung im Bundesrat erfolgen. Inzwischen hat das SPD-geführte Finanzministerium aufgrund des Widerstandes von WohnungsbaupolitikerInnen angekündigt, Wohnimmobilien aus dem Gesetzesentwurf herauszunehmen. Dem Vernehmen nach gibt es darüber jedoch keine Einigkeit in der SPD-CDU-Koalition, so dass eine abschließende Entscheidung sowohl über die konkrete Ausformung der REITS wie auch über die Frage, ob sie überhaupt als neues finanzpolitisches Instrument eingeführt werden sollen, zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht getroffen ist.
--umbruch--

Landesregierung schafft Instrumente der soziale Wohnungspolitik ab: Ende der sozialen Wohnungspolitik in NRW

Nach nur anderthalbjähriger Regierungszeit kann die Landesregierung unter der Verantwortung von Oliver Wittke als Bauminister eine Schreckensbilanz vorweisen. Aus ideologischen Gründen werden ohne Rücksicht auf regionale Unterschiede im Wohnungsmarkt die Instrumente und der Handlungsrahmen für eine aktive und soziale Wohnungspolitik zerschlagen: Dies betrifft das Auslaufen des § 5 a Wohnungsbindungsgesetz ebenso wie die Neufassung der Wohnraumförderungsbestimmungen und die Abschaffung der Ausgleichsabgabe.

Für die Kommunen werden die Möglichkeiten reduziert, Belegungsrechte wahrzunehmen. Haushalte, die Schwierigkeiten haben, sich auf dem Wohnungsmarkt mit angemessenem Wohnraum zu versorgen, werden insbesondere in wachsenden Regionen immer schwerer unterzubringen sein. Die Bindung von der Förderung für die Erstellung von Wohnraum an die Nähe zum ÖPNV wurde abgeschafft, die Förderung von Wohnraum in Städten teilweise gekürzt. Dies führt dazu, dass Flächenverbrauch und Zersiedelung im Umfeld der Städte wieder ansteigen und zusätzlicher Autoverkehr erzeugt wird.
Die Abschaffung der Ausgleichsabgabe führt zu einer Subventionierung von Haus halten, die keinerlei Unterstützung benötigen und reduziert zugleich die Mittel für den sozialen Wohnungsbau, im Haushalt 2007 allein um 35 Millionen Euro.

Die Zweckentfremdungsverordnung soll abgeschafft werden, den Kommunen wird damit die Möglichkeit genommen, die Umwandlung von Wohneigentum in Büro- oder gewerbliche Nutzung verhindern zu können.
Angekündigt ist zudem die Abschaffung der Kündigungssperrfrist-Verordnung. Diese schützt derzeit noch in einer Vielzahl von nordrhein-westfälischen Städten Mieterinnen und Mieter für sechs bzw. acht Jahre vor einer Kündigung, wenn die Wohnung verkauft wird. Bürgerinnen und Bürger in NRW werden damit schlechter gestellt sein als selbst die in Länden wie Baden-Württemberg, Bayern oder Hessen. Dabei wäre gerade vor dem Hintergrund der "Verkaufswelle" von Wohnungsbeständen die Kündigungssperrfrist- Verordnung weiter von großer Bedeutung.

Der Landesparteirat der GRÜNEN NRW beschließt daher:
Aktive Wohnungspolitik ist für die GRÜNEN unverzichtbar - Kein Ausverkauf des öffentlichen Wohneigentums!

1. DIE GRÜNEN in NRW bekräftigen ihre Ziele aus dem Wahlprogramm 2005. Die beschlossenen Grundsätze für eine soziale Wohnungspolitik sind aktueller denn je. Die marktradikale Ideologie der Landesregierung "Privat vor Staat" führt auch in der Wohnungspolitik in die Sackgasse.
2. Die GRÜNEN in NRW halten fest, dass die kommunale und ehemals gemeinnützige Wohnungswirtschaft in den letzten Jahrzehnten mit ihrem Sozialmanagement dazu beigetragen hat, dass der soziale Friede in Stadtquartieren erhalten geblieben ist. Darüber hinaus stellt dieses Engagement das wichtigste Steuerungsinstrument für Stadtentwicklung und Stadtumbau dar. Zusätzlich zur betriebswirtschaftlichen Rendite sind es insbesondere diese Leistungen der kommunalen und ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, mit denen ein beachtlicher Beitrag zur "Stadtrendite" geleistet wird. Diese "Stadtrendite", zu der die Stadtentwicklung und der Stadtumbau gehören, wird angesichts leerer Kassen in den Kommen auch in Zukunft für eine soziale und politische Stabilität in Siedlungsquartieren weiterhin dringend erforderlich sein. Diese Bedeutung wird in Zukunft noch steigen: Die Stadtentwicklung vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und die Bemühungen um die Förderung der Integration erfordern eine starke, am Gemeinwohl ausgerichtete Wohnungspolitik. Hinzu kommt, dass die Versorgung mit Wohnraum für Menschen mit wenig Einkommen bei insgesamt weiter gesunkenen und sinkenden Realeinkommen eine wichtige Aufgabe bleibt.
3. DIE GRÜNEN stellen fest: Die kommunalen Wohnungsunternehmen sind wertvolle Steuerungsinstrumente für die Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung. Sie sind in ihren Entscheidungen langfristig orientiert und unterliegen nicht ausschließlich kurzfristig ausgerichteten Renditeinteressen. Sie sind daher ein wichtiger und unverzichtbarer Partner für die notwendige Versorgung des unteren Einkommensdrittels mit angemessenem Wohnraum, die Durchführung von Maßnahmen der kommunalen Infrastruktur, des Stadtumbaus und der Stadtentwicklung. Die kommunalen Wohnungsunternehmen müssen künftig einen höheren Stellenwert als Instrument der kommunalen Daseinsvorsorge erhalten und dürfen nicht vorrangig als Finanzierungsgröße für eine kurzfristige Entlastung kommunaler Haushalte betrachtet werden. Die Landesregierung wird daher aufgefordert, den Veräußerungsdruck, der auf den kommunalen Wohnungsunternehmen in Gemeinden mit Haushaltssicherungskonzepten lastet, durch eine umsichtige Kommunalaufsicht und Wohnungspolitik zu beseitigen.
4. Die GRÜNEN in NRW lehnen aus den aufgezeigten Gründen die Einführung von REITs für Wohnungen ab. Mieterinnen und Mieter dürfen nicht zum Spekulationsobjekt der internationalen Kapitalmärkte werden. Die Bundestagsfraktion der GRÜNEN wird aufgefordert, im Bundestag die Einführung von REITs für das Segment des Wohnungsbaus abzulehnen.
5. DIE GRÜNEN in NRW fordern Landesregierung und Landtag auf, von den Plänen zur Abschaffung der Kündigungssperrfristverordnung abzurücken. Die Verschlechterung der Situation vieler Mieterinnen und Mieter in NRW ist vor dem Hintergrund der gewaltigen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt unsozial und unverantwortlich.
6. Die GRÜNEN in NRW lehnen den vorbereiteten Verkauf der LEG ab und fordern die Landesregierung auf, diesen zur Unterbringung einkommensschwacher Haushalte wichtigen Wohnungsbestand in öffentlicher Verantwortung zu erhalten.